我国建筑行业长期以来存在一个“重新建，轻管理”的误区，针对拟建、新建工程的管理、设计、施工、验收的技术标准、规程、规范，相对完善、配套，但对于房屋鉴定方面相关的标准、规程、规范相对滞后，种类数量较少，没有形成一套完善成熟的鉴定与加固改造的技术标准体系。

由于房屋的结构和构造呈现多样化和复杂化，房屋在使用过程中出现的问题也呈现出各种的表现形式（沉降、裂缝、倾斜等）。房屋鉴定是根据相应的建筑结构及地基基础的专业知识，依据现行的鉴定标准、规范，借助检测工具和仪器设备，对房屋的关键结构部位、地基承载力和结构部件的损坏原因等情况进行检测、计算、分析后得出结论。下面就在房屋鉴定工作和学习中对其工作方法及特点一些理解与探讨，笔者进行简要的阐述。

一、房屋鉴定的特殊性与重要性

1. 房屋鉴定的特殊性在于它需要了解建筑行业中各专业的理论和实际经验，它要求鉴定技术人员熟悉结构设计及施工技术，并且了解自然状态对房屋的影响，在需要司法解决问题情况下，还要有一定的法律知识。

2. 由于房屋的结构多样性，地质条件和建筑年代各有不同，体现出的现象也千差万别，故房屋鉴定还具有一定的灵活性，表现在：同一个工程的鉴定报告，可能出现两个以上的鉴定结论；同一个鉴定报告房屋鉴定不会出现在不同的鉴定项目中，要根据每个鉴定项目房屋的实际情况，进行详细的分析与判断，要从不同方面反复推敲；有裂缝的房屋并不代表它是一定有危险，无裂缝的房屋并不代表它是一。

3. 房屋鉴定要理论联系实际。房屋鉴定工作需要上部结构、地基基础的专业知识，还要有法律知识，出具的报告具有性。

4. 房屋鉴定工作一般在出现损坏情况后进行的，房屋损坏过程是看不到，而只是从房屋结构的损坏情况，根据检测结果推断出房屋损坏过程中的情况以及损坏的原因。

5.房屋鉴定工作的责任重大，技术人员要认真负责地对待每一项房屋鉴定的工作，否则就会造成国家和人民财产的损失，甚至付出生命的代价。汶川地震后我国很快的启动了对中小学校校舍的抗震鉴定、加固改造工作，并相继修订出台了一些技术标准及规程、规范做为指导这一工作实施的法律依据，对既有建筑抗震与鉴定及加固改造，特别是对于当前中小学校校舍的抗震及鉴定及加固改造的顺利完成发挥了巨大的作用，但还不能满足现阶段既有建筑鉴定及加固改造的实际需要，在内容、数量、质量上要尽快做到完善、系统、相互协调，让这一工作有法可依，有章可循，才能更好的完成既有建筑的鉴定工作。

二、房屋鉴定的种类

根据我国现行的房屋鉴定方面的规范规程，其种类主要有以下六种：性鉴定、可靠性鉴定、质量鉴定、可使用年限鉴定和损坏纠纷鉴定等。

1.房屋的性鉴定主要有两类：一个是在正常使用情况下的房屋性鉴定，另一个是在发生地震情况下的房屋性鉴定。

（1）正常使用情况下的房屋鉴定目的是确保房屋的使用，鉴定结果主要为房屋的管理提供依据，适用的鉴定标准为《危险房屋鉴定标准》JGJ125―99（2004年版）。

（2）发生地震情况下的房屋性鉴定为房屋结构抗震性能的鉴定，主要是评判房屋结构是否满足所在地区抗震构造和地震作用下的承载力要求，目前我国房屋抗震设防的三个水准为“小震不坏、中震可修、大震不倒”，适用的鉴定标准为《建筑抗震鉴定标准》GB50023―95。

2. 房屋的可靠性鉴定是指房屋结构在规定的时间内和条件下完成预定功能的能力，结构的预定功能包括结构的性、适用性和耐久性，房屋结构的可靠性鉴定就是根据房屋结构的性、适用性和耐久性来评定房屋的可靠程度，要求房屋结构可靠、经济实用、坚固耐久。目前我国房屋结构可靠性鉴定是对房屋在正常使用条件下结构的可靠状态进行评价，不包括地震和其他突发外力作用下房屋的可靠性。适用的鉴定标准有《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292―1999和《工业建筑可靠性鉴定标准》GBJ144―90。

3. 房屋的完损等级评定是根据房屋的结构、装修和设备三个组成部分的完好和损坏程度评定房屋的完损等级，将房屋评定为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房五个等级。适用标准为建设部1985年颁发的《房屋完损等级评定标准》和《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99（2004年版）。

4. 房屋的质量鉴定是根据房屋的现状来评定房屋的质量，目前，只能依据《建筑工程质量检验标准》和有关的建筑设计标准，但这些标准主要用于房屋建造的施工阶段，对于不同年代的房屋或房屋在交付使用后出现的有些裂缝或损坏有时就不适用了。

5. 房屋尚可使用年限的鉴定是根据房屋的现状、使用情况和使用环境等影响房屋使用寿命的因素，经过调研、分析和计算，评定出房屋还可以使用的年限，目前还没有鉴定标准。

6. 房屋损坏纠纷的鉴定是指房屋在使用期间受到人为因素侵害，而确定责任人及其行为是否为房屋损坏的直接原因的鉴定。由于这一类鉴定的情况较复杂，且没有统一的鉴定标准和依据，所以鉴定工作的难度较大，只能根据各个鉴定项目的不同，参考有关的教材、资料和模拟检测的数据，综合分析评定。

三、房屋鉴定的基本方法

1. 传统经验法主要是以有关的鉴定标准、规范为依据，依靠有经验的专业技术人员进行现场检测和必要的复核计算，然后凭专业技术人员的知识和经验给出评定结果，它是以实际调查为准，对建筑材料的强度等级进行经验评定，图纸规定的材质数据只作参考。

2. 实用鉴定法是在传统经验鉴定法的基础上，增加了检测仪器和设备的应用，对于结构材料强度等有关力学参数采用实测值，并经过统计分析后再分析计算。在各项结果的评定中，均以原设计规范的控制条件为标准，经过分析提出综合性鉴定结论和对策建议，此鉴定方法适用于结构复杂，建筑标准要求较高的大型、重要建筑物。

3. 可靠概率鉴定法是运用概率论和数理统计原理，采用非定值统计规律对房屋的可靠度进行鉴定的一种方法。

4. 房屋完损鉴定评级法是以房屋完损状态为标准的划分等级法，此方法将房屋划分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房五类。

四、房屋鉴定中的分析方法

1.排除分析法：要根据各种作用所造成的损坏特点，排除不可能的或次要的因素，后确定一种主要的作用及损坏原因。

2.对比分析法：将两个以上具有可比性加以对比，并根据对比的结果来确定是与非。

3.参照分析法：将与所鉴定房屋结构或构件的损坏有相同损坏情况的类似房屋或构件作为参照，来确定损坏原因。

4.计算分析法：根据已经取得的荷载和材料的数据及资料，运用相关技术规范或标准对所鉴定的房屋结构和构件进行承载力和稳定性方面进行核算。

5.模拟分析法：先依照原型的主要特征,创设一个相似的模型,然后通过模型来间接研究原型的一种分析方法。

以上五种房屋鉴定的分析方法，在损坏情况较简单或为常见损坏时， 用一种分析方法就可确定房屋结构或构件的损坏原因和程度，当遇到较复杂的损坏情况或不常见的损坏时，一般都需要用两种以上的分析方法才可确定、判断或证明出房屋结构或构件损坏的主要原因。

五、鉴定工作存在的主要问题：

1.鉴定标准掌握也不相同，鉴定报告的格式、内容不统一、五花八门、结论分析简单、富于表面。

2.对鉴定的建筑物的实际情况调查不清，资料收集不全，对无资料的老旧建筑所需的现场调查、检测、基础勘测等有效手段补充不足，导致鉴定的结论不、不准确。

3.对建筑材料强度等级检测方法单一，没有考虑与其他手段的结合，相关重要构件没有进行检测，导致得出的结论反映深度不够、验算不准，容易留下隐患。

4.对鉴定报告依据规范缺乏严格区分，不同结构形式采用相同方法进行结构鉴定及验算，会导致鉴定结论不准确。

5.有的鉴定报告只重视材料强度检测及单个承重构件的相关验算，而忽视了如建筑物平面形状不规则、刚度不均匀、结构体系不合理等问题，在鉴定报告中没有表述。

6.对非承重构件没有进行鉴定，出现易忽视的隐患。

7.忽视对既有建筑的基础承载力及变形是否满足结构的要求，对无资料的建筑没有补充勘 测等。

8.有的鉴定报告给出的鉴定结论模糊、不明确、表述不清楚。

9.对既有建筑的改造及使用，如有特殊要求的能否实现，在报告中没有体现。

房屋鉴定是一项严谨的工作，在房屋鉴定过程中，不但要认真纪录、详细编写房屋的损坏情况，在进行损坏原因分析和做出房屋鉴定结论时还要有科学依据，这个依据主要为实际依据和理论依据。实际依据为房屋损坏发生前损坏部位的纪录（包括：绘图、检测、照片或摄像），事发过程中的检测纪录，事后的模拟检测结果和记录。理论依据有相同案例比对、教科书或论文的相关定论，根据检测结果进行的计算和论证，这样才使出具的鉴定报告准确可靠、经得起推敲。

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