2014年3月，房地产开发公司与建设公司签订《建设工程施工合同》，约定房地产开发公司将其开发建设的某小区发包给建设公司总承包施工，合同约定在工程结算款中预留5%的工程质量保证金，如工程在竣工验收之日起2年内未出现质量缺陷问题，房地产开发公司应将工程质量保证金无息返还给建设公司。2015年2月，上述工程因房地产开发公司无力支付工程款被迫停工，协商无果后，建设公司于2016年年初起诉至法院，要求解除《建设工程施工合同》并要求房地产开发公司支付全部已完工工程款。房地产开发公司抗辩称因工程质量保证金未达到双方约定的支付条件，应在应付工程款中扣除，于竣工验收2年后再行支付。
争议焦点
本案的焦点主要集中在合同约定的工程质量保证金返还条件未达成，在合同无法继续履行需要解除的情况下，质保金是否仍应参照合同约定的支付时间进行支付，还是合同解除后质保金随工程款一并支付给施工方。
法律没有直接规定合同解除后质保金是否应当同工程款一并支付，司法实践中也存在争议，但对于合同未解除的情况下质保金返还时间的规定较为明确。《人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十七条规定的原则为发承包双方对质保金返还期限有约定的从约定；没有约定的，以通过竣工验收之日为节点；因发包人原因没有通过竣工验收的，以承包人提交竣工验收报告为节点。通观第十七条全文，质保金的返还均以具备竣工验收条件为前提，未提及合同解除情况下的质保金返还问题，因此应当结合《中华人民共和国民法典》关于合同解除的相关规定进行分析。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”。第八百零六条第三款规定，“合同解除后，已经完成的建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应的工程价款”。上述法律规定明确了合同解除后，合同中尚未履行的条款应当终止履行，亦明确了建设工程施工合同解除后发包人应当支付相应工程价款。回到上述案例中，因工程尚未完工，不具备竣工验收的条件，质保金对应的缺陷责任期也尚未开始，质保金条款约定的内容实际上并未履行，按照上述规定就应当终止履行，房地产开发公司在合同解除情况下要求继续扣留质保金就丧失了合同依据。如果支持在合同解除情况下继续扣留质保金，相当于房地产开发公司因为其违约行为而受益，也不符合公平原则。至于质保金返还后的工程质量问题，建设公司在缺陷责任期应当承担的维修义务可以直接转换为法定的保修义务，在发生需要建设公司履行保修义务的情况下，房地产开发公司可另行主张，亦不损害房地产开发公司的合法权益。